Guía sobre la reclamación de los gastos hipotecarios
Preguntas más frecuentes sobre la reclamación de los gastos hipotecarios.
1º ¿En qué casos es posible reclamar los gastos hipotecarios?
Todas aquellas hipotecas firmadas antes del año 2019 pueden ser susceptibles de reclamar las gastos pagados indebidamente a la hora de la constitución de la hipoteca.
Y además en necesario que la parte que reclama tenga la condición de consumidor. Por ello sí es posible reclamar estos gastos cuando se ha constituido un a hipoteca para la compra de una vivienda pero no en aquellos casos en los que es un empresario el que formalizado un préstamo hipotecario para, por ejemplo, un compra de una nave industrial.
2º ¿ Qué pasa si mi hipoteca ya está cancelada, puedo reclamar igualmente?
Sí, aunque la hipoteca ya esta cancelada se pueden reclamar los gastos igualmente.
3º ¿Hay algún plazo para reclamar estos gastos?
No, pero se tiene que hacer la siguiente aclaración y distinción.
Estos últimos meses ha habido un intenso debate por si el plazo de reclamación finalizaba próximamente. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha zanjado el debate mediante dos pronunciamientos muy claros emitidos este año, uno el 25 de enero y otro el 25 de marzo. En dichas resoluciones el TJUE ha dejado claro que el plazo reclamar las cantidades pagadas por el consumidor indebidamente sólo empieza a contar desde el momento en el que se declara nula la cláusula respectiva.
No obstante, a la hora de reclamar los gastos hipotecarios en el mismo procedimiento se ejercen dos acciones: la de la nulidad de la cláusula y la devolución del dinero pagado indebidamente. Por lo tanto, desde el mismo momento en el que empieza a correr el plazo de prescripción ya se solicita la devolución del dinero
4º ¿En relación con qué gastos se puede solicitar la devolución del dinero?
Aunque es obvio ya que su propio nombre lo indica sólo se pueden reclamar aquellos gastos derivados de la formalización del préstamos hipotecarios.
Es necesaria esta aclaración debido a que a la hora de comparar una vivienda habitual se producen dos negocios jurídicos, por un lado, el de la compraventa y aquí el consumidor debe asumir todos los gastos y, por el otro lado la constitución de la hipoteca y es aquí donde se da la batalla dado que este negocio era un interés casi exclusivo del banco y, sin embargo, sus costes se le repercutían al consumidor.
Así las cosas los gastos hipotecarios que se pueden reclamar sin los siguientes:
- 50% de los gastos de Notaría
- 100% de los gastos del Registro de la Propiedad
- 100% de los gastos de la gestoría
- 100% de los gastos de tasación
- Y, en algunos casos también la cuantía de la comisión de apertura
5º ¿En qué casos se puede solicitar también la cuantía de la comisión de la apertura?
El Tribunal Supremo, así como muchas Audiencia Provinciales siguiendo el criterio del Alto Tribunal han establecido unos límites objetivos. Así, podemos traer a colación el acuerdo de la Audiencia Provincial de Asturias que en su acuerdo de 8 de junio de 2023 ha establecido lo siguiente:
Reunidos los Magistrados de la Secciones Civiles de esta Audiencia en Pleno celebrado el 8 de Junio de 2023, por unanimidad de los presentes han alcanzado el siguiente
Acuerdo:
Al analizar las acciones antedichas y dilucidarla validez o invalidez de las citadas comisiones se seguirán las pautas sentadas en la STS 816/2023 de 29 de Mayo , en interpretación de la STJUE de 16 de Marzo de 2023, respecto a la aplicación a las comisiones de los controles de incorporación, de transparencia y de contenido, con la precisión en este último de que al valorar la proporcionalidad del importe de la comisión se tendrá como proporcional una comisión cuyo montante oscile entre el
0,25% y el 1, 50% del capital de préstamo con un límite cuantitativo de 1000 euros.
Por lo tanto, se puede solicitar también la comisión de apertura siempre y cuando no supere los controles de incorporación, de transparencia y contenido y , además es desproporcional. Se entenderá en todo caso que una comisión de apertura es desproporcional cuando la cuantía supera a 1,50% del capital del préstamos o cuando siendo inferior a este porcentaje supera la cuantía de 1000 €.
En definitiva, y sin perjuicio de mirar el caso concreto las comisiones de apertura que superan los 1000€ se pueden reclamar.
6º ¿ Qué otros beneficios se pueden derivar de la reclamación de gastos hipotecarios?
Hay que tener en cuenta que a la cantidad desembolsada indebidamente hay que sumar los intereses legales así como la condena en costas al banco.
Es decir, en un procedimiento exitoso de reclamación de los gastos hipotecarios el consumidor recupera lo pagado indebidamente y también los intereses legales que se calculan desde la fecha del pago indebido hasta la fecha de la devolución. Para mejor entendimiento podemos poner el siguiente ejemplo:
En una hipoteca de 28 de mayo de 2007 en la que se reclama unos gastos por valor de 1000€ y cuyo reembolso se produce el 30 de abril de 2024 se habrán generado uno intereses legales por valor de 616,80 €.
A todo esto habría que sumar la condena en costas al banco por lo que la reclamación de estos gastos supondría muy poco coste para el consumidor.
7º ¿ Qué documentos necesito para proceder a la reclamación?
- Escritura de compraventa
- Escritura de constitución de hipoteca
- Factura del Notario
- Factura del Registro de la Propiedad
- Factura de la gestoría
- Factura de la tasación
8º ¿Puedo reclamar aunque no tenga toda la documentación?
Sí, se pueden reclamar aquellos gastos que se pueden probar
9º ¿Hay alguna forma de recuperar esa documentación si no está en mi poder?
En algunos casos sí, y en otros no, depende muchas veces de lo antigua que sea la hipoteca.
Por ejemplo, el primer paso es hablar con banco para que te entregue una copia en digital o en papel de la escritura de constitución de la hipoteca junto con toda la documentación asociada. Muchas veces las facturas del Notario, del Registro de la Propiedad y de la Gestoría se encuentran adjuntas a la escrituras.
Otro vía es acudir a la gestoría que en su momento ha tramitado la hipoteca y solicitar dichas facturas a ellos mismos.
Por último también se puede hacer lo mismo con las empresas de tasación. Hay que solicitarles vuestra factura a ver si la mantienen en su poder.
No obstante, en la mayoría de los casos el cliente suele tener gran parte de dicha documentación aunque no sea consciente de ello. Por ello es importante que el caso sea examinado por un abogado.
10º ¿Cómo se inicia el procedimiento de reclamación de gastos?
Una vez examinada la documentación y teniendo ya claro la cuantía que se debe devolver lo más adecuado es enviar al banco un burofax solicitando la devolución de dichos gastos remitiéndole copia de la facturas que se reclaman.
Iniciar de esta manera la reclamación tiene un doble beneficio. El primer es que no se cierra la puerta a llegar a un acuerdo. El segundo es que si se llega al proceso judicial por negativa del banco o por falta de contestación hay se habrá constituido un prueba irrefutable para demostrar que se ha intentado una vía amistosa. Esto último influirá enormemente a la hora de proceder a la condena en costas al banco.
11º ¿Cuánto se tarda en recorrer todo el procedimiento de reclamación de los gastos?
Esto es muy variable y depende de varios factores.
En primer lugar la actitud del banco, dado que algunos son más proclives a llegar a un acuerdo y otros no.
En segundo lugar también depende del Juzgado dado que alguno están más atascados y otros no.
Salvo el caso de Madrid y Barcelona que son casos especiales podríamos aventurar (pero es sólo una estimación) una media de año y medio para tener una sentencia firme.
12º ¿ Tengo que acudir al juzgado para llevar a cabo alguna actuación?
Salvo el otorgamiento del poder que es un trámite que se hace ante un funcionario. Además también se tiene que tener en cuenta que el otorgamiento del poder se puede hacer vía online si se tiene certificado digital.
El resto del procedimiento lo llevan exclusivamente el abogado y el procurador.
13º ¿ Qué pasa en aquellos casos en los que hay varias personas en la misma hipoteca?
Pues la reclamación se deben hacer por parte de las dos personas. Pero no hay ningún problema dado que se hace todo en el mismos procedimiento.
14º ¿Una vez iniciada la reclamación judicial de los gastos es posible llegar a un acuerdo con el banco?
Sí, de hecho no es tan raro que se den este tipo de situaciones en las que el banco finalmente se aviene a llegar a un acuerdo una vez iniciado el procedimiento judicial.
15º ¿ Esta reclamación se puede acumular con la reclamación de la cláusula suelo?
Sí, no hay impedimento alguno.
16º ¿ Puedo reclamar si en su momento he firmado un acuerdo con el banco en el que renunciaba a interponer contra el mismo ninguna acción judicial?
A priori sí, siempre y cuando tengas suficientes elementos para declararlo nulo. Por ello habrá que estudiar el caso concreto.
Pero el caso no sería extraño si tenemos en cuenta que este tipo de acuerdos se firmaban con frecuencia en relación con las cláusulas suelo y , sin embargo los Tribunales los ha declarado nulos.
17º ¿Tengo más dudas que no han sido resultas con las anteriores explicaciones donde las puedo resolver?
Por nuestra parte estaríamos encantados de resolver sus dudas SIN COMPROMISO ALGUNO.