Apuntes sobre los deberes de conservación de la comunidad de propietarios

Sabido es que las comunidades de propietarios son una fuente constante de conflictos legales y, en nuestra opinión, no debido exclusivamente a desavenencias personales entre los vecinos sino a que las realidades jurídicas que surgen en torno a la propiedad horizontal revisten mucha más complejidad de lo que a primera vista se puede apreciar.

En las siguientes reflexiones queremos acercarnos a un tema que, recientemente fue abordado por nuestra Audiencia Provincial. En concreto queremos detenernos en el análisis de aquella situación en la que si bien sólo una de las viviendas de un determinado edificio adolece de humedades es previsible y/o ya demostrado que se debe a un defecto constructivo. ¿Cuál es la obligación de la comunidad de propietarios en este caso?

Por un lado, tenemos que partir del artículo 10.1 a) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal que determina lo siguiente:

«Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

1. a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación».

La pregunta que surge es si a la luz de la normativa vigente es legítimo obligar a la comunidad de propietarios a proceder a realizar unas obras de conservación aun cuando el daño tiene origen en unos defectos constructivos y pese a que sólo se ha manifestado en una única vivienda.

Pues la reciente Sentencia 482/2021 de 29 de diciembre de 2021 de la Audiencia Provincial del Asturias considera que en un caso que reviste las circunstancias antes expuestas efectivamente la comunidad de propietarios debe proceder a llevar a cabo las obras necesarias para la conservación del edificio.

El fundamento jurídico segundo de la resolución ahora comentada señala lo siguiente:

« En cualquier caso, aun partiendo de la hipótesis de que la única vivienda actualmente afectada fuese la del actor, el deber de conservación del inmueble que compete a la Comunidad para satisfacer el requisito básico de habitabilidad ( art. 10.1A, L.P.H.), legitima al propietario accionante para reclamar de ella la ejecución de aquellas obras necesarias para la erradicación de la humedad que padece su vivienda sin que la Comunidad pueda escudarse en que esa causa tenga origen en los criterios constructivos imperantes al levantarse la edificación y su acomodación a la praxis en aquel momento ni que la solución a aplicar se haga conforme al estado actual de la técnica y las nuevas exigencias impuestas por el Código Técnico en la Edificación pues no por eso deja de ser un acto de conservación que no de innovación ( STS 3-1-2007 y expresamente S. 25-2-2020, en el caso de acuerdo de ejecución de una fachada traniventilada).»

Por lo tanto, es obligación de la Comunidad acometer cuantas obras fueren precisas y necesarias para dotar de los requisitos básicos de habitabilidad las viviendas. No hay dudas en cuanto a la legitimación del comunero afectado negativamente por la falta de cumplimiento adecuado de este deber de conservación para demandar a la Comunidad.

Continúa la sentencia diciendo que:

«Por tanto, este Tribunal se desmarca de la premisa de que parte la Sentencia recurrida para decidir al preguntarse (dando por cierto que sólo la vivienda del actor padece humedades, y que pretende la actuación sobre las cuatro caras del edificio) si puede un propietario imponer a los demás comuneros una obra como la pretendida por el actor sin merecer la calificación de innovación ( art. 17.4 L.P.H.)sino que, por el contrario, la premisa de la que se ha de partir es la de que la Comunidad viene obligada a acometer cuantas obras fueren precisas y necesarias para dotar de los requisitos básicos de habitabilidad las viviendas y el comunero afectado negativamente por falta de cumplimiento adecuado de ese deber de conservación puede demandar de la Comunidad la ejecución de las necesarias a ese fin.»

En definitiva y a modo de conclusión hay que remarcar que los deberes de conservación que debe cumplir la comunidad de propietarios no desaparecen ni siquiera en un caso especifico como el analizado en estas líneas. Ahora bien, lo que no se puede perder de vista es el hecho de que habrá que estar al caso concreto y, en función del cuerpo probatorio que se practique en la vista oral determinar si efectivamente los daños denunciados tienen o no origen en un elemento común que, no olvidemos, es dato esencial para que nazca la obligación de la comunidad de propietarios.