Nuevas reglas para los pisos turísticos: La Ley Orgánica 1/2025 y la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal
El 2 de enero de 2025 se ha aprobado la Ley Orgánica 1/2025, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, que introduce importantes cambios en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal. Estas modificaciones afectan directamente a los arrendamientos de viviendas turísticas, estableciendo nuevas condiciones que los propietarios deben cumplir para ejercer esta actividad.
El aspecto más relevante de esta reforma es que, a partir de ahora, los propietarios de viviendas que deseen destinar sus inmuebles a alquileres turísticos necesitarán la aprobación expresa de la comunidad de propietarios. Esta medida busca dar más control a las comunidades sobre el uso turístico de las viviendas, protegiendo el bienestar de los vecinos y asegurando que la actividad se realice de manera ordenada.
Principales Novedades de la Reforma
1. Aprobación expresa de la comunidad de propietarios
Se añade un nuevo apartado 3 al artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece que los propietarios que quieran destinar su vivienda a alquiler turístico deben obtener la aprobación de la comunidad de vecinos, siguiendo los requisitos del artículo 17.12.
La comunidad de propietarios tendrá la potestad de requerir la cesación inmediata de la actividad turística si esta se está llevando a cabo sin haber obtenido la aprobación correspondiente. El presidente de la comunidad podrá iniciar acciones legales en caso de incumplimiento.
2. Mayoría necesaria para aprobar o limitar la actividad
El nuevo apartado 12 del artículo 17 indica que cualquier acuerdo para aprobar, limitar, condicionar o prohibir la actividad de alquiler turístico requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios y cuotas de participación. Esta misma mayoría también será necesaria si se desea establecer cuotas especiales de gastos o incrementos de hasta un 20 % en la participación de los gastos comunes asociados a la vivienda turística.
3. Excepción para actividades anteriores a la reforma
La nueva disposición adicional segunda garantiza que aquellos propietarios que ya estuvieran ejerciendo la actividad de alquiler turístico antes de la entrada en vigor de esta ley puedan continuar haciéndolo, siempre que cumplan con la normativa sectorial turística vigente.
Impacto de la Reforma en los Arrendamientos Turísticos
Esta modificación representa un cambio significativo en la regulación de los pisos turísticos, ya que hasta ahora muchas comunidades de propietarios se habían encontrado con serias dificultades para limitar o controlar esta actividad. Con la nueva normativa:
- Las comunidades tienen un mayor poder de decisión sobre el uso turístico de los inmuebles.
- Se fomenta una mayor convivencia y tranquilidad entre vecinos.
- Los propietarios interesados en alquilar turísticamente sus viviendas deberán negociar y obtener el apoyo de una mayoría cualificada de los vecinos.
Además, la posibilidad de establecer cuotas especiales de gastos permite compensar a la comunidad por el mayor uso de los servicios comunes, como ascensores, limpieza y seguridad, que suelen generar este tipo de arrendamientos.
Redacción Actualizada de la Ley de Propiedad Horizontal
A continuación, se presenta el texto actualizado de la Ley de Propiedad Horizontal con las modificaciones introducidas por la Ley Orgánica 1/2025:
Uno. Se añade un apartado 3 al artículo séptimo, con la siguiente redacción:
«3. El propietario de cada vivienda que quiera realizar el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, en los términos establecidos en el apartado 12 del artículo diecisiete de esta Ley.
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice la actividad del apartado anterior, sin que haya sido aprobada expresamente, la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes, siendo de aplicación lo dispuesto en el apartado anterior.»
Dos. Se modifica el apartado 12 del artículo diecisiete, que quedará con la siguiente redacción:
«12. El acuerdo expreso por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20 %. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.»
Tres. Se añade una nueva disposición adicional segunda, con la siguiente redacción:
«Disposición adicional segunda. Aquel propietario de una vivienda que esté ejerciendo la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley Orgánica de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, que se haya acogido previamente a la normativa sectorial turística, podrá seguir ejerciendo la actividad con las condiciones y plazos establecidos en la misma.»